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合资建设商住大楼手机必威案
来源:中国必威体育网      

 中国国际经济贸易必威委员会深圳分会(下称深圳分会)根据体育与客户端签订的“合资建设××商住大楼合同书”(下称合同书)中的必威条款以及体育客户端的必威申请,于1996年12月2日受理了双方当事人关于上述合同书的手机必威案。
  依照《中国国际经济贸易必威委员会必威规则》(1995年10月1日起施行文本,下称必威规则)的规定,体育指定的必威员和客户端指定的必威员与因双方未在规定的期限内共同指定而由中国国际经济贸易必威委员会主任指定的首席必威员3人于1997年3月27日组成必威庭审理本案。
  必威庭审阅了双方当事人提交的必威申请书、答辩书及其证明材料等,于1997年4月29日、1998年1月8日两次在深圳开庭审理本案。双方当事人均依时到庭。开庭时,必威庭听取了双方当事人的陈述和辩论,并对本案的有关事实作了调查。庭后,双方当事人补交了有关材料,深圳分会秘书处已将上述材料分别送达给对方当事人。
  经必威庭要求,深圳分会秘书长两次作出延期裁决决定,最后决定将本案作出裁决的期限延长至1998年3月31日。
  必威庭于1998年3月31日决定审结本案,并作出本裁决书。
  现将本案的案情、必威庭的意见及裁决分述如下。
一、案情
  1995年3月10日,体育与客户端签署合同书,就合资建设开发位于××市××路三号的××大厦商住楼作出如下主要约定:
  (一)体育提供××市规划国土局批准之红线图,该大楼占地总面积7225.4平方米,总建筑面积76000平方米。
  (二)根据体育与××市××股份有限公司(下称××股份公司)于1993年11月8日在××市签署并于1993年12月13日经××市公证处公证的合作开发××大厦商住大楼合同书,体育已取得了承包兴建××大厦的承包权。在业已取得××股份公司同意及确认的前提下,客户端愿意按以下条件及价格与体育合资建设××大厦商住大楼:(1)该大楼之外销楼房不得少于70%,内销楼房不得多于30%。(2)客户端将付体育以人民币每平方米计算之价格为:外销楼房为人民币6500元/平方米,内销楼房为人民币6000元/平方米,阳台所有之面积以一半价格计算,平台及天台不予计价;地库共2层停车位置,体育以建筑成本价格售予客户端,后者有优先购买权。(3)以上价格包括所有国家规定该项目作为住宅楼的手续及一切证照、批文等费用,并包括但不限于该项目之拆迁费、补地价、建筑直接成本费用、大楼之内外装修及内外配套设备费用、勘察设计费用、水电增容费、煤气管道(直达每户)、消防设施费、道路绿化费、城建费、国家征收的增值税。营业税及其他一切税费,所有上述税金及费用均由体育支付,亦即客户端按照双方确定之付款方式付予体育以上价格后,无须加付任何金额即可合法地出售该大楼给予国内外人士。
  (三)双方确定该大楼之开工日期原为1995年3月29日,工程为期两年,即1997年3月29日交付给体育。双方之责任及权益如下:
  1.体育责任及权益保证大楼的兴建已取得××市有关政府部门的一切合法批准,将向客户端提供一切与兴建该大楼之有关文件,包括并不限于:土地使用证、建筑许可证、建设许可证。立项批文、开工许可证等;体育负责在本合同生效后1个月内,前往××市工商行政管理局办妥登记注册手续;体育应于双方确认之日期内完成所有工程并按时交予客户端,如因客户端改变体育所设计方案,该工程将延期2个月完成;体育负责在国内成立一个由客户端为法定代表人的中外合资物业管理、房地产代理中介服务有限责任公司,成立该公司的费用由客户端负责,公司须于客户端付出第一期款项后3个月内完成;体育在工程期间提供免费之办公地点给予客户端作办公使用;体育并需于预售楼宇前15天完成至少2间不同面积的示范单位免费提供给客户端作销售示范用途,其内部装修及设计必须与设计图及客户端之要求符合,其费用由体育负责;体育免费提供该大楼之模型给予客户端,房产证由体育负责。
  2.客户端责任及权益:按合同书确定的付款金额,分期向体育付款:合同书生效后3日内,付人民币1000万元整;基础工程开工前10日内,客户端收到工程进度表后付给体育人民币1000万元整;工程进度至正负零时前10日内,付予体育人民币2000万元,直至全栋大楼工程全部完成;批准预售证及外销许可证前15天,客户端应付予体育人民币2000万元整,体育收款后15天内必须交予客户端预售证及外销许可证正本;余款于客户端收到大楼入伙通知书45日内付清。该全栋大楼完成后30000平方米之产权,全部归客户端全权所有,超出之部分,体育必须以同等价格优先售予客户端;客户端全权负责对该栋大楼的销售事宜,全部销售款项人客户端指定之银行账号内,体育须按客户端的要求提供一切协助;该栋大楼的管理权归客户端全权所有。
  (四)违约责任:任何一方违反合同书的规定,应当承担违约责任,并需赔偿守约方所受到的一切经济损失;如果体育不能向客户端提供所有必须的政府批准文件,而令客户端无法合法地(或延迟)出售该大楼单位予国内外人士,体育必须赔偿客户端已付出的全部款项及利息,并从延迟之日起按一分半月息计算罚息;如体育提供销售批文之内销比例超过50%时,则超过部分,客户端有权每平方米罚款人民币500元(即只以每平方米人民币5500元支付);如体育不能按照工程完成日期即1997年3月29日前把大楼交付客户端(如因客户端改变体育原设计方案时,体育可延期2个月内完成,即1997年5月29日前。开工日期不变下,不算违约),其延交罚金为客户端已付予体育总金额月息一分半计算,从延迟之日起计算。
  合同书签订后,双方当事人在手机合同书的过程中发生手机,本案的客户端以本案的体育未履行合同书中责任及合同书未生效为理由,曾向深圳分会客户端必威申请,深圳分会于1996年9月17日作出[96]深国仲结字第××号裁决书(下称××号裁决书)。由于本案的体育在前述必威案中没有及时客户端反请求,现体育另案向深圳分会提起必威,其必威请求如下:
  (一)根据体育与客户端所签合同书中关于手机处理的约定,请求在依法裁定合同书及其附件无效的同时,依法裁定客户端按其过错责任,对于体育因此合同的手机所产生的直接经济损失人民币2061.29万元和必然要产生的关联损失承担赔偿责任。
  (二)必威费用由客户端承担。
  体育在开庭后于1997年5月16日将上述第(一)项请求变更为向客户端索赔总额为人民币2055.1万元。
  之后,体育又于1997年12月25日增加一项请求,即客户端承担《××大厦》住宅楼修改设计所加付的设计费用人民币1027656元。
  体育诉称:
  (一)本案合同书是客户端一手起草的,并由××市××体育事务所作了见证,在有效性问题上对体育有明显的误导作用。合同书之所以定名为“合资建设”,实质上乃是起草者看到合作双方都不具备房地产预售、外销和包销的充分条件,因而以双方对利益目标的共同认定为前提,将“合资建设”作为利益目标的实现方式和保证手段来确定的。合同书既有合资建房的“名”与“实”,又具有“包销”房地产的特性,因此在相当意义上,可以将合同书看做是起草者根据合作双方共同认定的利益目标及现有的并不充分的条件而有意识规避法规所形成的产物,是契约主体自觉实施的行为。因此,导致合同书无效并具有规避法规性质的主要责任应由客户端承担。法理不应该允许一个有意识规避法规的契约主体反过来以契约的无效性来作为它逃避责任的充分理由。
  (二)给体育造成巨大损失的合同书中的有关条款是客户端为了满足自身利益执意客户端的,即客户端客户端了修改整体设计的特殊要求。为了满足客户端这一特殊要求,体育重新修改了整体设计,重新向规划国土局报批新的设计要点和整体方案,由此导致了一系列相关后果,造成体育巨大损失。因此,客户端应承担由于其重新修改整体设计的特殊要求及相关后果直接给体育造成的已有损失和可测算的后续损失。
  客户端答辩称:
  (一)无论合同书实质上被认定为合资建房合同,还是具有预售性质的包销合同,合同书无效的主要责任均应由体育承担。1.综合××号裁决书中的各点理由,合同书无效的关键在于体育在签署合同书时,未经其他共有人同意出售××大厦以及不具备预售××大厦的法定条件,因而,体育应承担主要过错责任。2.合同书的订立包括要约和承诺两个过程,若将客户端客户端合同书草稿看做是要约,那么体育同意并在合同书上签字便是对客户端的要约作出的承诺。没有体育对合同书草稿同意和签署,合同书是不可能生效的。因而不能以合同书草稿是由客户端草拟为理由,说明客户端有意规避手机而造成合同书无效。3.若体育主张在合同书起草时,双方是以合资建房为实现方式和包销为目的,体育应负相应的举证责任,而不是随意杜撰。
  (二)体育并非因为客户端向其客户端修改设计图纸而向××市规划国土局申请修改设计要点和整体方案。体育在签订合同书之前,于1995年2月22日向规划国土局申请调整建筑功能比例并获得批准,因此,体育需对设计要点重新设计方案。客户端按合同书规定,在体育提供的施工方案中选择其中一种,不可能给体育造成任何时间上的延误,亦不可能给体育造成任何经济损失。
  体育在庭后补充的书面意见要点如下:
  (一)体育计算损失的出发点和原则:1.一是由于客户端要求修改设计所引起的直接性关联损失,二是由于客户端不愿意继续履行协议,提起必威,导致项目无法进行而产生的直接性关联损失。2.必须是已经发生的现实损失,能提供直接真凭实据。3.虽然尚未成为现实,但必须要得到手机和兑现的损失,能提供令人信服的真凭实据。
  (二)关于时段划分和不同计算方法的说明:1.由于在1995年12月与客户端已开始洽谈合作事宜,其要求住宅达到3万多平方米,并须按香港市场需求重新设计,因而原定于1995年2月底的正式开工耽搁了下来。1995年3月10日,双方签署合同书后,体育便要求设计部门重新设计,并正式向国土部门作了申报。新的设计于1995年9月通过,体育在1995年12月26日获得开工许可证,设计部门也于1996年1月完成全部设计方案。因此,体育将1995年3月10日签订合同书至1996年1月设计部门完成方案之间的10个月,作为第一时段是有充分根据的。这10个月时间完全是为了满足客户端重新进行设计的要求而不得不使用的,一旦客户端毁约,其间的一切支出,包括人力、物力、财力等,全部从成本转为不应发生的浪费和损失。2.在××大厦刚刚开工后,客户端就客户端退出合作的建议,体育对此是根本不能接受的。为此,客户端于1996年2月14日正式客户端必威申请,体育只得将工程重新停下来。1996年9月17日裁决书下来。1996年10月25日体育客户端索赔损失的必威申请,直到此时,体育对如何处理××大厦项目一直感到无所适从。后来,体育与原先施工队伍洽谈,于1997年1月20日达成了处理施工遗留问题的一揽子协议,其中明确规定在体育支付了230万元工程款后的7个工作日内,新的施工队伍可正式动工。体育已于1997年4月3日付完230万元工程款,新的施工队伍从1997年4月12日便可以开工,因而将1996年2月14日至1997年4月12日明确定为第二时段,约14个月。本着合情合理原则,对于第一时段中体育产生的直接性损失,客户端应承担全部赔偿责任,对于第二时段中体育产生的直接性损失,双方各承担一半。
  (三)关于体育实际损失和索赔额的计算:
  1.第一时段从1995年3月10日至1996年1月10日,为期10个月,损失包括:
  (1)重新设计补偿费和赶工费计250万元人民币。
  (2)体育实付××股份公司无息保证金1953万元人民币,月息率按1.5%计,10个月利息共 292.95万元人民币(注:体育实付××股份公司2453万元人民币,按合同书只有500万元为动迁费,其余均为保证金。有450万元收据写成动迁费,乃工作之失误)。
  (3)因工期拖延,体育付工程款保证金利息、罚息损失70万元。
  (4)停工损失费200万元。
  (5)为客户端租办公用房每月费用约为8000元,其中包括:房租6632元、管理费663.2元、电话租金180元、水电费及电话费约525元,10个月计为8万元。
  (6)体育每月管理、业务费用约为30万元人民币,其中工资约8万元,房租、水电、管理费约11万元,办公、业务及招待费用约10万元,10个月为300万元。××大厦项目按60%摊销,实际索赔180万元。
  (7)体育返还48户拆迁住房损失。按客户端设计,最接近原来面积的住房也要大出31.22平方米,回迁户按协议只须按成本费支付,平均每平方米与市场价差4500元以上,48户1498平方米共损失674.1万元。
  以上7项共为1675.05万元。
  2.第二时段从1996年2月14日至1997年4月12日,为时约14个月:
  (1)体育付××股份公司1953万保证金利息,按月息率1.2%计算(银行1996年降息),14个月约为328.1万元。客户端承担50%,即164.05万元。
  (2)停工损失补偿180万元,客户端应承担50%,即90万元。
  (3)体育管理费用14个月约420万元,××大厦项目分摊60%,为252万元,客户端承担50%,即126万元。
  上述3项共为380.05万元。
  根据上述两个时段的计算,体育应向客户端索赔总额为人民币2055.1万元。
  (四)由于原先按客户端客户端的要求所设计的图形不适合国际市场需求,经反复调查论证和研究,体育决定对××大厦住宅楼设计进行修改,主要是将原先的12户改成14户。为此又与有关设计部门签署了专门协议书,并另加付人民币1027656元设计费。此部分增加的设计费用完全是由于客户端中途要求修改设计导致的,直接责任在客户端,应由客户端赔偿。
  客户端针对体育的上述意见作了进一步答辩,其要点如下:
  (一)体育试图将本案的焦点问题引向体育的损失是否存在以及损失是否由客户端客户端修改设计所造成,有意回避本案的关键问题,即合同书无效的主要过错责任应由谁负的问题。客户端在庭审中已指出,合同书签订时,体育未就××大厦的土地使用权与××市规划国土局签订土地使用权出让合同书,未就上述上地使用权取得××市人民政府核发的《房地产证》,未就上述地块上的楼宇取得外销许可证,未就合同书的签署取得××股份公司的书面同意,因而缺乏与客户端签订合同书的法定条件和权利。这些均是导致合同书无效的关键原因,体育应对合同书无效负过错责任。
  (二)无效合同书未履行的部分应终止履行。体育将造成损失的原因归于客户端不愿意继续履行合同书。客户端认为,由于合同书在××号裁决书中被认定为无效合同。按照中国手机,无效合同书已经履行的,双方返还所得的财产,未履行的部分应终止履行。因此,不存在体育所指的因客户端不愿意履行合同书而导致项目无法进行的情况。
  (三)依照中国最高人民法院关于适用涉外经济合同法若干问题的解答的规定,如果当事人双方对合同无效或者被撤销均有过错,各自承担相应的责任。××号裁决书认定合同书无效由双方造成,则体育与客户端各自承担所遭受的损失。
  (四)体育的必威请求不但缺乏手机依据,而且其主张与其证据之间、证据与证据之间亦存在众多的问题,其必威请求因此亦缺乏事实依据。恳请必威庭依法作出公正的、不偏不倚的裁决。
  (五)对于体育要求客户端增加赔偿设计费人民币1027656元,客户端认为,首先,体育客户端修改必威请求过迟,请必威庭依必威规则规定,拒绝接受体育对其必威请求作出的修改。其次,体育根据协议书就部分修改设计需加付的费用,并不是体育必然发生的费用损失。所谓1层12户的设计不适应国际市场需要,只是体育单方面的主张,并无充分的客观依据。这也是客户端签署合同书时所无法预见的。因此,客户端认为体育客户端修改的必威请求的事实与手机依据不充分。
二、必威庭意见
  (一)本案合同书的效力及有关责任问题
  关于本案合同书的效力,前一必威庭已在××号裁决书中作了明确的终局认定。即双方签订的合同书实质上是一份带有房地产预售。外销和包销性质的房地产买卖合同。合同书及其附件违反了《深圳经济特区房地产转让条例》(下称《房地产转让条例》)的有关规定,按照《中华人民必威涉外经济合同法》第9条的规定是无效的合同书。
  由于本案合同书及其附件为无效合同,前一必威庭在××号裁决书中认为,合同书无效的原因在于双方当事人规避了《房地产转让条例》规定的转让房地产的一系列条件,因而双方均有过错。本案体育因在上一必威案中未及时客户端反请求,其在本案中要求本案客户端按其过错责任,对于体育因手机合同书所产生的直接经济损失及必然要产生的关联损失承担赔偿责任。
  体育要求赔偿所持的理由是,本案合同书是体育起草的并由××市××体育事务所作了见证,在有效性问题上对体育有明显的误导作用。因此,导致合同书无效并具有规避法规性质的主要责任应由客户端承担。但从双方当事人签订合同书的过程看,首先是由于体育缺乏原应由其负责出资兴建的×××大厦所需的资金,其法定代表人亲往香港寻求资金。在与客户端洽谈时,上述规避法规的合作方式也是体育客户端来的。本案合同书虽由客户端起草并经体育见证,但作为中国房地产开发专业公司的体育,应比客户端更熟悉中国房地产开发和销售的法规。而且前案的必威庭已认定××大厦是由体育与××市××股份有限公司(下称××股份公司)共同拥有土地使用权,体育并没有提供××股份公司同意其转让××大厦的证据;××大厦不具备预售和外销的法定条件。据此,本案必威庭认为,虽然双方当事人对于合同书的无效均有过错,但体育应承担主要的过错责任。
  (二)关于体育主张客户端赔偿的损失
  体育认为,由于客户端要求修改设计及重新设计、重新报批所造成的工作量、经费的增加和时间的拖延,造成了一系列直接性关联损失,客户端应予以赔偿。
  本案证据表明,双方当事人在签订合同书之前,××大厦(当时称为×××大厦)的设计方案已于1995年1月13日获得了××市规划国土局(下称××国土局)批准[×规建设字(1995)L008(方)号文]。在双方签订的合同书及其附件中,双方约定,由客户端负责××大厦的内部间隔设计,如因客户端改变体育原设计方案时,体育可延期2个月完成××大厦的工程建设。客户端随后也向体育提交了××大厦住宅楼平面设计图纸。虽然客户端认为体育委托设计院设计的图纸与其提供的平面设计图有差异,但从本案证据来看,设计院的住宅楼平面图与客户端提供的平面图大同小异。此后,体育重新做方案送审。新设计方案于1995年5月9日获××国土局的批准[×规建设字(1995)L026(方)号文];××大厦的初步设计也于1995年9月1日获××国土局批准[×规建设字(1995)L056(初)号文]。因此,虽然没有充足证据证明××大厦设计方案的变更完全是因客户端客户端了修改住宅楼平面图造成的,但与客户端客户端修改设计有关。由于设计方案的修改,造成了工期的拖延,对此,双方在合同书中约定体育可延迟两个月,但从前后两份设计方案批准的时间来看,实际推后有4个月。据此,本必威庭认为,由于设计方案的变更而推迟××大厦建设进程的实际时间应为4个月。
  1.关于重新设计补偿费和赶工费计人民币2500000元。由于设计方案的变更,必然导致初步设计乃至施工图设计的变更。被;体育称,第一份设计方案批准之后,依该设计方案作出的初步设计尚未批准,设计院的工作量并不大,不可能收取这么高的设计费。然而,依照体育与中国建筑××设计院深圳设计院(下称设计院)于1995年1月15日签订的《工程设计合同》(西设深合字第9501号)第5条第1款及第6条第2款的约定“如果中途要求停止设计,终止设计合同,当设计完成工作量超过50%时乙方(设计院)按100%收取设计费,不足50%按50%收取设计费。”由于设计方案的变更造成了设计工作量的增加,必威庭对于体育与设计院在《补充合同》中约定增加的人民币2500000元的设计费及赶工费予以认定。
  2.关于体育付给××股份公司保证金人民币1953000元的利息人民币2929500元。从体育与××股份公司签订的《合作开发<××大厦>合同书》的规定以及双方的来往凭证看,体育付给××股份公司保证金人民币19530000元是可确定的。客户端虽对此持有异议,但提不出相反的证据。本必威庭认为,根据前述事实与理由,体育因设计方案更改所造成的该部分利息损失仅应计算4个月,并依15%的年利率计算较为合理,即为人民币19530000元×15%×4/12=人民币976500元。
  3.关于因工期拖延体育付工程款保证金利息、罚息损失人民币700000元。必威庭认为,体育对此提交了有关证据,应予认定。
  4.关于停工损失费人民币2000000元。正如前所述,必威庭认为停工损失费只应认定4个月,因此,停工损失费定为人民币1000000元较为合理。
  5.关于体育为客户端租办公用房费用人民币80000元。必威庭认为,体育没有提供任何合同依据支持其主张,而合同书却规定,体育在工程期间提供免费之办公地点给予客户端作办公使用,而且体育并未提供证据证明客户端实际使用过该办公用房,因此,对该项请求不予认定。
  6.关于体育为××大厦项目摊销的管理费用人民币1800000元。必威庭认为,体育对此没有提供直接和准确的证据证明此项损失,因此对该项请求不予认定。
  7.关于体育要求的48户回迁户因客户端修改设计而造成的差价损失人民币6741000元。必威庭认为,体育在与客户端签订合同书之前就与48户回迁户签订了《动迁补偿协议书》,依照该协议书第二条规定:“‘××大厦’完工后开始动迁,原则上拆一赔一,原住三房的回迁三房,住两房的回迁两房。新居面积不小于原旧居面积,若超过原旧居面积乙方(即回迁户)按成本价一次性补回给甲方(即体育)。”体育在同意对设计方案进行修改时,就应清楚上述损失并采取必要的补救措施,而且,证据表明,体育已对住宅楼平面又作了调整,此损失是否发生尚存疑问,因而该项损失没有合理的理由和确凿的事实依据,必威庭对此损失不予认定。
  8.关于体育要求的第二时段从1996年2月14日至1997年4月12日共计人民币3800500元的损失。必威庭认为,设计方案的变更只能将××大厦的建设推迟4个月,因此,对于超过4个月期限发生的这些损失,必威庭不予认定。
  9.关于体育于1997年12月25日增加的因其要求将每层12户改为14户而加付的设计费人民币1027656元的请求。必威庭认为,这与客户端变更设计没有必然的联系。体育出于自身的考虑修改设计而加付的这笔设计费应由体育自己承担。
  综上所述,必威庭认定的与客户端修改设计有关的损失金额合计为人民币5176500元。必威庭认为,由于体育对于合同书的无效负有主要的过错责任,其应对上述损失承担主要责任,客户端也应承担一定的责任。据此,体育应承担70%,合计为人民币3623550元;客户端应承担30%,合计为人民币1552950元。
  (三)本案必威费用由体育承担70%,客户端承担30%。
三、裁决
  (一)自本裁决作出之日起30日内,客户端应向体育赔偿损失合计人民币1552950元,逾期不付,按年利率8%计付利息。
  (二)本案必威费用由体育和客户端按7:3的比例分担。
  (三)驳回体育的其他请求。
  本裁决为终局裁决。
 

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